1第一步：算清你的真实年化涨幅
先知道这套房每年实际在涨多少 —— 这是你所有决策的基准线。
持有
5 年，年化增长率 =
8.4%
从 $80 万 → $120 万，总回报 +50%
填入你的真实数据，立刻看到年化增长率。把这个数记下来，下面要跟「回本点需要的涨幅」比一比。
2第二步：算清回本点
这套房持有到第 N 年，市场价格需要到多少，才刚抵消通胀 + 全部成本 + 租金收入，达成盈亏平衡。
填你的真实买入价，立刻看到「这套要涨到多少万才不亏」。
真实盈亏平衡点（已抵消 3% 通胀）
$137.9 万
▸ 钱被成本吃哪了？（按回本价拆解）
看清楚了：持有成本（利息+市政+水+保险+维修+物业，约 $4.79 万/年）是最大头，租金在回本前是主要对冲。
▸ 关键洞察：租金回报率，直接决定你「需要涨多少才能回本」
💡 动手算一算：把上方第二步的「毛租金回报」分别改成 3% / 4% / 5%，看看回本点需要的年化涨幅各是多少？租金每多 1 个点，对涨幅的要求就松一口。
租金每差 1 个百分点，10 年真实收益差约 $8.6 万。租金与涨幅同等重要：租金收得越多，对房价涨幅的要求就越低。
3第三步：标准场景投影
假设你投了一套「年增幅 7%、毛租金 4.5%」的房子，看看 2 年 / 5 年 / 10 年的累计净收益（同一指标横向对比）。
- 买入价 $100 万；贷款 $80 万 @ 6%
- 年通胀 3%；年房价增幅 7%；毛租金 4.5%
- 租金按通胀 3%逐年增长
- 年持有成本 $47,913
- CGT 按 2027.7 起新规：CPI 指数化成本基数 + ATO 现行税阶计税
| 指标（买入 $100 万 · 年增 7% · 毛租 4.5%） | 2 年后 | 5 年后 | 10 年后 |
|---|
关键洞察：时间是朋友——持有越短，成本 + 通胀越容易把收益吃掉。
⚠️ 免责声明：本工具仅供教育参考，不构成任何投资、财务或法律建议。所有计算结果基于简化模型和用户输入的假设参数，实际结果会因市场变化、个人税务状况、贷款条款、政策调整等因素而显著不同。澳洲房产投资涉及重大财务决策，请在采取行动前咨询持牌专业人士。过往表现不代表未来收益。
模型前提：年通胀 3%、买入成本 5%、卖出成本 2.5%、贷款利率 6%、CGT 按 2027.7 起 CPI 指数化成本基数 + ATO 现行税阶。源自原创《凯文房观515》。